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区域价值提升 沈阳楼市进入上升期

岳盛彩 孟双奎2019-09-10 09:29:52来源:中房报

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??进入九月便迎来了楼市传统的销售旺季,甚至在房地产行业内有一种“金九银十”的说法。但在2018年,沈阳楼市的“金九银十”成色却不那么足。2018年沈阳曾两次出台楼市调控政策,分别在2018年4月和8月,简称“沈七条”“沈六条”。在“沈六条”出台后对沈阳楼市的影响尤为明显。9月份,沈阳新建商品住宅月度销量从7月峰值的212万平方米回落至98万平方米,环比8月减少4%,同时低于历史均值(108万平方米)和2018年1-7月均值(125万平方米)。并且,瑞达思数据分析对于沈阳商品住宅存量描述首次从“存量持续下降”,转化为“市场存量较平稳”,库存套数环比首次“转负为正”。自此,沈阳楼市楼市开始进入“低迷期”。

??但进入2019年,随着沈阳房价的不断上行,房地产市场却出现了转变。根据新峰数据统计,沈阳新建商品住宅2019年1-8月成交1096万平方米,比去年同期(986万平方米)增加11.2%;成交均价10419元/平方米,比去年同期(9408元/平方米)上涨10.7%,1-8月沈阳新建商品住宅市场量价齐升,销量同比超过限购前。为何进入2019年沈阳楼市会有如此表现?

??区域价值提升 带动沈阳房价走高

??回看2019年沈阳的土地市场,高价地块的出现似乎成为了一种常态,甚至每隔一段时间便会出现所谓的区域“地王”。土地成本的增加无疑会带动房价的上涨,而这种上涨必然会影响整个区域内的房价走势。

??按照以往的市场惯例,每拍出一块高价地,都会造成区域房价的重新调整。3月28日,位于沈阳一环内的南塔地块以楼面价18300元/平方米成为沈阳最高价地块。沈阳业内人士根据地价推测,该楼盘的销售价格会在40000元/平方米以上。而位于南塔地块周边的越秀、五矿在售项目对此也做出了价格调整,同时取消了现有优惠折扣。

??房价逐步攀升 购房者积极入市

??随着沈阳各区域的房价不断走高,购房者对于沈阳楼市的信心也有所加强,市场上的“好房源”受到追捧,甚至一套房源,同时对应多个购房者。5月25日,万科首府未来城首次开盘就吸引了600多组购房者抵达现场,仅4分钟就售出339套房源,销售金额超4亿元。

??万科首府未来城开盘现场

??位于东湖板块的保利和光尘樾首次开盘推出了386套房源,约500组购房者到场选房,所有房源在开盘当日即售罄。从市场的角度来看,沈阳房价的攀升不但让本地购房者纷纷持币入场,更吸引了不少外地购房人群。在博彩老平台报记者走访市场的过程中遇见了购房者李先生。作为大连人的李先生,近期打算在沈阳投资一处房产。李先生表示:“最近沈阳的利好消息不断,房价也一路走高。虽然沈阳房子的整体均价突破了万元,但和大连相比价格还是不算太高。沈阳房价还有上涨的空间。”随着购房者的不断入市,房地产企业也开始“发力”。在市场上房企不但有品牌宣传、产品推介、案名发布等常规的宣传手段,更用上了减少入市房源多次开盘加推的销售方式。房企销售策略的调整与购房者买房态度的转变,不但促进了房价的走高,更让沈阳楼市有了上行的基础。

??值得注意的是,由于“二胎政策”的全面推行改善型住宅受到追捧。今年是“二胎政策”执行的第四个年头,不少家庭由原来的一家三口变成了一家四口。同时,也需要父母或雇佣保姆一起来照顾家庭。在改善产品聚集的沈阳新市府板块内,新亮相的项目几乎没有百平方米以下的产品规划。中海天誉项目甚至只规划了147平方米、167平方米两种大平层户型。新市府板块临近沈阳四环,区域内的相关配套还有待完善,但目前该区内的整体均价以在15000元/平方米左右,而像龙湖舜山府这样的项目,别墅产品的均价以在21000元/平方米。此价格甚至超过沈阳二环内的一些在售项目。

??博彩老平台报记者在与购房者于先生交谈过程中了解到,于先生是两个孩子的父亲,目前一家人住在一套105平方米的三居室内。于先生认为:“虽然现有的居住条件能够住下一家四口,但有了第二个孩子之后,感觉居住空间明显‘变小’了。目前想要换个150平方米左右的房源,虽然自己手里有一些的积蓄,但由于现在房价较高,一套中意点的房子首付就要在90万元左右。”在市场上,像于先生这样需要改善住房条件的家庭不在少数。改善型家庭在满足自身家庭需求的同时也推动了房价的提升,更进一步打开了沈阳楼市上升的空间。

??二手房市场受新房价格影响“水涨船高”

??根据诸葛找房的数据统计,2019年第35周沈阳二手房市场整体均价为11188元/平方米。从沈阳各城区的二手房市场来看,仅有和平区和铁西区的二手房价格环比下降0.92%、02%,降幅都不是很大。而其它各城区的二手房价格均有小幅上涨。从数据上来看,沈阳二手房的价格虽有波动,但上涨趋势明显。

??究其原因,一方面是沈阳房价整体走高提升了二手房市场的价格。另一方面是区域内的新盘销售价格带动了整个片区的房价上涨。以沈阳和平区九洲御峯项目为例,该项目在售产品均为55平方米以下的小户型,由于项目周边教育资源较好,在开盘之初就以学区作为卖点,目前该项目的在售价格为24000元/平方米-26000元/平方米。博彩老平台报记者通过房产中介了解到,该项目周边二手房的价格已经上涨到14000元/平方米-17000元/平方米,其中有些二手房的房龄在20年以上,甚至有些不急于卖房的业主直接将房价定在18000元/平方米。

??进入2019年,沈阳房价便开始一路攀升,虽然有所波动但上行趋势明显。房价的上行,不但提升了房地产市场“买卖”双方的信心,更促进了市场的活跃度。目前,沈阳楼市在房价的推动下已由低迷期转入上升期。

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