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美国楼市怪象:大中型机构不断抛售,个人投资者却拼命接盘

吴将2019-06-24 16:42:42来源:第一财经

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??美国房地产数据公司CoreLogic的最新研究表明,美国投资者对于房地产的购买热度居高不下。2018年,投资者花在购买房屋上的资金创20年以来的新高。

??不过值得注意的是,统计数据显示,这种增长的动力并非来自大型机构买家入场,而是受到大量中小型房产投资者的推动,其中不少投资者都是刚需房的买家,尤其在租金回报率相对较高的城市、地区,这类情况特别明显。

??小型投资者涌入房市

??CoreLogic的研究显示,2018年美国投资者将11.3%的资金投入了房地产市场,这是该公司自1999年进行这项统计以来的最高纪录,不但高于2017年的11%,也高于上一个高峰期(2012~2014年)的10.3~10.9%,当时的美联储还坚守零利率,并在施行量化宽松(QE)的货币政策。

??CoreLogic在报告中提到,持有100套以上房产的大型投资者对美国房市的投资热情在2013年时就达到了巅峰(投资占比约24%),但之后便一路下滑,截至去年底已不足17%;与之刚好相反的是,持有房产不超过10套的小型投资者自2013年起开始逐年加大了对房地产的投入,到2018年末时的投资占比已从2013年的48%上升到近62%。

??而持有10~100套房产的中型投资者,其情况与大型投资者类似,当前在房地产上的投资占比为22.7%,较2009~2011年期间的近30%大幅下降。

??此外,2018年投资者在刚需房上的投入比例高达20.3%,远高于对中、高端房产的投资(分别为7.8%、6.3%)。

??如果结合去年全球金融投资环境来看,小型投资者在房地产上加码的做法可谓是“歪打正着”。据德意志银行统计,若以美元计价,包括股票、债券、信贷、商品在内的70多个资产类别,其中九成在2018年的回报率为负,是自1901年有统计以来最糟表现。

??但房地产市场却是个例外,惠誉国际评级公司(Fitch Ratings)在2019全球房地产展望报告中指出,去年的发达国家市场,除了澳大利亚、加拿大、瑞典等国之外,其他国家的房产价格均呈上涨趋势,2018年加息4次的美国均价也上涨了5%。

??投资者更倾向在东部买房

??CoreLogic的研究还发现,投资者更倾向于在美国东部买房,其中购房率最高的10座城市有8个位于东部(底特律、费城等),而只有两个在西部,分别是得梅因(Des Moines)和俄克拉荷马城。

??相反,美国房产投资活动最不活跃的五个城市全部位于落基山脉以西,其中四个城市都在位于加利福尼亚州——美国房价最贵的地区之一。

??至于为何不同地区的投资热度差异如此之大,CoreLogic在报告中称,投资者买房最优先考虑的通常都是投资(租金)回报率,而房价较高的地区,由于市场溢价过多,租金回报率往往不会太高,市场也会比较平淡。

??与之相反,人口较多,同时均价较低的城市的房产交易量则往往要高很多,比如购房率排在第一的底特律,据美国住房联合投资公司Unison近日发布的一份报告显示,底特律房价中位数仅51233美元,而当地人均月收入的中位数28617美元,买房并不用承担太多经济压力。

??当然,除了租金回报率之外,投资者还会考虑未来房屋增长潜力、当地空置率、房产税等因素。报告还称,通常一个供不应求的房地产市场尤其能吸引资金流入,因为投资者普遍认为,投资一个供应不断减少的市场,远比一个供应持续增加的市场更安全。

??降息预期将为房市推波助澜?

??尽管美联储在6月的议息会议上并未宣布降息,但美联储主席鲍威尔极为鸽派的表态,已让市场对于美联储年内降息的预期空前放大。

??这一点从美国最大的房地产抵押贷款公司房地美(Freddie Mac)最新公布的房贷利率上就可见一斑。当前30年期的固定房贷利率为3.84%,低于一年前的4.57%;15年期的固定利率下滑到了3.25%,一年前为4.04%;5年期的平均浮动利率也降至3.48%,不如一年前的3.83%。

??Zillow经济学家施塔克曼(Matthew Speakman)表示,本周抵押贷款利率基本持平,但在大西洋两岸两大央行相继唱“鸽”之后,抵押贷款利率料将继续下滑。

??美国抵押贷款银行家协会(MBA)总裁兼首席执政官布鲁克斯米特(Bob Broeksmit)表示,由于降息预期大增,不少人选择暂时撤回了房贷申请,希望之后会有更低的贷款利率。他称:“尽管上周的贷款申请量下降了4%,但再融资率比一年前增加了79.5%,购买活动也增加了4%”。

??对于房市而言,降息可以直接降低投资者的投资成本,这无疑是一个不容忽视的利好因素。

??全球海外中文房产平台居外网董事兼CEO罗雪欣女士在接受第一财经采访时表示:“美国房价近年来一直稳定上涨,但去年以来,由于按揭利率上升而遇冷。今年上半年美联储关于年内利率不变的信号,已经让楼市有回暖迹象,如果年底前降息,则将导致更多投资人和资本进入楼市,楼价上涨速度将加快。

??她还称:“以前,在美国买房,一处房源会有好几个潜在买家竞争,买方经纪人要使出浑身解数才能帮客户拿下看中的房子。随降息而来的楼市升温,这种现象料会重现。我们预料到2020年上半年,美国楼价上涨速度会高于2018年的增幅(4%),但还不至于超过2017年(增幅7%)。”

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