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营收分化加剧 41家房企负债率超80%

付珊珊2019-09-10 08:51:18来源:中房报

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??如果说前几年房地产行业关键词是规模,那么今年上半年,房企强调最多的就是回款。随着行业市场下行,融资收紧,房企越发认识到销售回款的重要性。

??博彩老平台报记者根据企业中报及公开资料统计的今年上半年上市房企25强销售回款情况显示,仅上半年就完成千亿销售额的房企共12家,其中销售规模超过2000亿元的房企有碧桂园、万科、恒大、保利、融创。回款方面,销售25强房企中在已有数据披露的13家房企中,有6家房企上半年销售回款率达到或超过90%,其中旭辉控股回款率高达95%。

??企业案例

??旭辉控股:形成回款考核机制

??今年上半年,旭辉实现95%的销售回款率。旭辉控股总裁林峰认为这是“团队+机制+资源”共同作用而成。其中,“资源”是指旭辉的布局,去年以来,意识到风向转变的旭辉在去年就开始重金布局一二线城市以及准二线或有潜力的三线城市,这些城市拥有的信贷资源或金融资源对回款有较好的支撑。团队和机制则是指旭辉内部专门的回款小组以及以回款为考核基数的奖励机制。旭辉首席执行官杨欣表示,旭辉内部对于回款的管理,是由营销、销售、财务和法务三个部门一起合力推进。如果销售没有回款,则会影响奖金发放。

??营收增减分化剧烈

??今年上半年,上市房企营收变化较为剧烈。

??根据博彩老平台报记者的统计,上半年营业收入在千亿以上的房企有4家,其中中国恒大、碧桂园、绿地控股为营收三巨头,营收额均在2000亿元以上,且第三名绿地控股与第四名万科之间的营收额差距较大,差额超过500亿元。300亿元至1000亿元的房企数量相对较少,大多数房企的营业收入集中在300亿元以下,营收断层较为明显。

??根据记者的观察,即使销售规模在同一量级的房企,其营收表现也分化较严重。例如今年上半年销售规模接近的三家房企世茂房地产、阳光城和旭辉控股,销售规模分别为1003.4亿元、900.73亿元、884.4亿元,但这三家房企上半年营收却为565.64亿元、225.11亿元和200.63亿元,同样的规模,世茂房地产的营收表现远好于阳光城和旭辉控股。

??企业案例

??银城国际:营收暴涨 净利却下降

??营业收入的暴涨没有为银城国际带来掌声,相反却带来了质疑。作为一家刚刚上市的小型房企,银城国际上半年营收37.39亿元,同比大增3341.78%,但同期公司净利润却仅为0.48亿元,同比有所下降。今年上半年,银城国际确认了东岳府、Kinma Q+社区、云台天境及惠山国际社区四个项目的收入,这也是其营收大涨的原因。

??短期偿债显压力

??今年上半年,房企资金压力愈发凸显,小房企生存困难,大房企亦举步维艰,包括泰禾、粤泰股份、新城控股等房企在内都开启“卖地”模式以回笼现金。

??房企到底有多缺钱?从其短期偿债情况可看出一二。据博彩老平台报记者的统计,上半年,有超过50家房企现金短债比小于1,短期偿债压力显现。一般而言,现金短债比值在2以上较为保险,意味着房企短期现金能够完全覆盖短期债务,偿债压力小,而现金短债比介于1~2之间,则较为安全,若比值小于1,则意味着现金不能覆盖短债,短期偿债存在风险。

??值得注意的是,虽然多数房地产开发企业短期偿债存在压力,但物管上市企业的现金短债比值均较大,据物管行业人士对博彩老平台报记者表示,这是因为轻资产运营没有资本开支,不需要借款,而且大多数物管公司都刚上市,现金较多。

??企业案例

??粤泰股份:“卖地”以后仍很缺钱

??今年6月,粤泰股份将旗下项目股权转让给世茂房地产,回笼现金8.39亿元。从2017年至今,粤泰股份已经通过出售项目股权合计盈利超过20亿元。

??然而,这些资金并没有让粤泰股份走入资金安全区。数据显示,粤泰股份上半年营收净利润均下滑,且归母净利润大幅下降81.5%,公司毛利率和净利率也在同比下降。截至上半年,粤泰股份现金短债比仅为0.06,资金紧缺,偿债压力居大,债务违约风险加剧。

??上半年净负债率有所上升

??据博彩老平台报记者统计上半年50强房企资产负债率榜单显示,资产负债率高于80%的房企有41家,高于90%的房企有6家,其中中梁控股资产负债率最高,达95.25%。 净负债率则是反映企业财务结构的一种指标。在上半年销售25强房企中,包括融创、绿地控股、金科、阳光城在内的房企净负债率均超过100%,财务结构有待进一步优化;中海地产净负债率仅为35%,财务方面较为稳健;而资产负债率较高的中梁控股在净负债率数据上相对较低,为43.5%。

??今年上半年不少房企净负债率均有所攀升,即使如万科、中海这样稳健的行业头部企业,其净负债率也略有上升。而华润置地、远洋集团等房企上半年净负债率上升幅度较高,均超过10%。

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